Fundo de investimento imobiliário – FII – sem segredos

O segmento de construção civil e o setor imobiliário estão mostrando sinais de recuperação, após alguns anos em baixa. Mas, depois de tanta crise, quem tem dinheiro para investir pesado em imóveis? Pois é… talvez você ainda não saiba. As aplicações chamadas de Fundo de Investimento Imobiliário, ou FII, regulamentadas pela Lei nº 8.668, em 1993, abriram espaço para que o pequeno e o médio investidor pudessem usufruir das vantagens de aplicação de capital em empreendimentos e imóveis. Tudo isso sem ter que contar com vultosas somas de dinheiro de maneira inicial.

Você pode não saber, se for um investidor iniciante ou não tiver afinidade ainda com esse tipo de segmento, mas o fundo de investimento imobiliário criou vantagens em duas frentes:

  • Reduzindo o tíquete médio de entrada para novos investidores no segmento
  • Reduzindo também o custo médio de financiamento imobiliário

O que são fundos imobiliários?

Olhando para trás algumas décadas, investir em imóveis era coisa de rico. Criar uma base de investimento em imóveis exigia um grande capital inicial – propriedades só eram adquiridas à vista ou, quando muito, financiadas. Entretanto, o principal problema em financiamentos com o intuito de investir era a apresentação de garantias.

Com os FIIs, o mercado imobiliário passou (e vem passando) por um processo de democratização, sob a óptica do investidor.

Nos fundos imobiliários, uma administradora assume os ativos e os distribui para investidores menores em forma de cotas. Isso ocorre do mesmo modo que com fundos que administram ativos mobiliários, como ações. Cada quotista detém parte de uma série de propriedades. Assim, ele usufrui inclusive de proventos e rendas que podem vir de aluguéis, alienações de diversos tipos ou outras formas de capitalização imobiliária.

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No que investe um fundo de investimento imobiliário

Bem, assim como ocorre com os imóveis em si, os FIIs subdividem-se em várias categorias, mas podemos ressaltar quatro principais para fins de estudo e compreensão. Essas categorias têm a ver com o foco e alvo dos investimentos do capital desses fundos:

  • Fundos de “tijolos”
  • Fundos de papel
  • Fundos de desenvolvimento
  • Fundos de FIIs

Esses quatro tipos são bastante diferentes no que se refere à administração e até mesmo à forma com que rendimentos são conseguidos. Mesmo assim, em termos legais, eles estão todos regidos pelas mesmas normas.

Os chamados fundos de “tijolos” são os mais fáceis de compreender, para um investidor iniciante. Eles representam necessariamente os imóveis em si, fisicamente falando. Hoje, a grande maioria dos fundos imobiliários em negociação no Brasil enquadram-se nessa categoria.

Os fundos de tijolos são ainda separados em diversos tipos, que estão diretamente relacionados com o tipo de propriedades com as quais eles lidam (embora haja também fundos mistos). Esses imóveis podem ser de diversas naturezas:

  • Edifícios corporativos
  • Galpões de armazenagem
  • Galpões industriais
  • Agências e imóveis bancários
  • Shopping centers
  • Lojas e varejo
  • Hospitais e clínicas
  • Universidades e escolas

A variedade de fundos permite que apliquemos capital em setores que parecem estar tendo melhor desempenho, economicamente falando. Por exemplo, quando investimos em fundos que lidam com galpões logísticos, e o setor de transportes passa por uma baixa. Nesse caso, podemos simplesmente resgatar tais recursos e aplicar em universidades. Esse tipo de liquidez e mobilidade é exatamente o que, antes, impedia investidores menores de ganhar com o mercado imobiliário.

Como o investimento é feito em quotas, não é necessário dispor do capital investido parado por anos, à espera de uma valorização ou do fim de um período de baixa.

É possível investir “na planta” com um fundo de investimento imobiliário?

Bom, quando queremos comprar imóveis novos, para fins de moradia, é mais viável que os compremos na planta, ou seja, na fase de projeto. Bem, com os fundos de investimento imobiliário, essa possibilidade também é viável por meio de quotas.

Os chamados fundos de desenvolvimento permitem ao investidor aplicar em projetos nas suas fases iniciais, obtendo lucro posterior na venda de imóveis prontos.

Os FIIs, mesmo no segmento de desenvolvimento de empreendimentos, possuem uma segurança adicional em relação aos pesados investimentos em projetos em si: não trabalham com alavancagem, e com isso, lidam apenas com o capital que possuem disponível, reduzindo riscos.

O fundo de investimento imobiliário também tem de distribuir 95% dos lucros obtidos ao longo do semestre, o que torna a renda conseguida a partir deles maior do que aquela gerada por meio de ações desse mesmo setor.

Os fundos de desenvolvimento não foram um ponto positivo apenas para o investidor. Com mais capital aplicado em empreendimentos novos, as possibilidades de financiamento para compradores e o custo dessas operações também tiveram suas condições melhoradas.

A gestão desse tipo de fundo tende a ser mais rígida e detalhista do que a de fundos de tijolos – custos e recebimentos precisam sempre estar em dia, para que os vários envolvidos não se prejudiquem.

Fundos imobiliários: investimento em papéis

Mas não se engane, o fundo de investimento imobiliário também lida com papéis, títulos de renda fixa e outros ativos mobiliários, como os LCI, LH e CRI, por exemplo. Esses fundos, chamados “de papel”, possuem componentes de renda fixa e também de renda variável.

Tais fundos geralmente são compostos majoritariamente por CRIs, ou Certificados de Recebíveis Imobiliários. Eles são emitidos por financeiras para que as mesmas financiem imóveis, e são “promessas” de pagamento das parcelas dos financiamentos em projetos imobiliários.

A vantagem da CRI está em sua rentabilidade. Elas se assemelham aos debêntures de empresas – são títulos de renda fixa com um risco um pouco maior, e portanto, pagam mais em rendimentos. Seus prazos de vencimento tendem a ser longos, o que dificulta o acesso do pequeno investidor a elas. Entretanto, por meio dos FIIs, esse acesso se torna possível.

Os fundos ainda têm um portfólio variado de CRIs, mesclando esses títulos com letras e outros papéis. Isso cria uma mitigação dos riscos inerentes a esse tipo de aplicação, sem comprometer o maior rendimento que eles proporcionam.

A negociação por meio dos FIIs ainda dá liberdade ao investidor, que pode negociar suas cotas quando quiser, apenas aguardando três dias úteis para liquidação dos mesmos.

E a sofisticação não pára por aí: há ainda os fundos de outros fundos. Calma, a questão não é tão complexa quanto parece. Há FIIs que têm, em seu portfólio de aplicações, quotas de outros FIIs. A grande vantagem desse último tipo de FII é a diversificação.

Investidores iniciantes podem recorrer a um fundo de investimento imobiliário dessa natureza em suas primeiras aplicações. Além de trabalharem com bom rendimento, eles permitem que as vantagens e desvantagens de cada tipo de aplicação imobiliária sejam postas lado a lado e analisadas.

Fundos imobiliários – como investir?

Bem, como em todo investimento, o primeiro grande passo é a informação. E, muito embora estejamos dando aqui os pontos principais, é preciso informar-se ainda mais e comparar as possibilidades dos FIIs com outros investimentos que você possua ou planeje ter. Alguns pontos são fundamentais se você considera aplicar em um fundo de investimento imobiliário:

  1. Em primeiro lugar, os riscos são sim menores em termos de oscilações, quando comparamos esses fundos a outros baseados em ações ou mesmo moedas estrangeiros e índices. Entretanto, há riscos, geralmente associados a períodos de vacância de imóveis e queda na procura de determinados setores.
  2. O melhor momento para investir em FIIs é quando conseguimos cotas por bons preços. Pensando assim, agora que o mercado imobiliário esboça sinais de recuperação, mas ainda segue em baixa, é uma boa oportunidade.
  3. As quotas desses fundos são negociadas em bolsa ou no chamado “mercado de balcão”. Por essa razão, para começar a investir é necessário cadastrar-se junto a uma corretora de valores. Vale pesquisar corretoras que operem os FIIs há mais tempo, ou conseguir indicações de pessoas mais experientes em aplicações financeiras antes de optar.
  4. Tente escolher um fundo relacionado a um mercado que você pode acompanhar mais de perto. Se você trabalha no segmento industrial, opte por galpões por exemplo.
  5. Compare frequentemente os rendimentos do fundo de investimento imobiliário que você escolheu e as demais opções de mercado. Como todo investimento, o FII exige acompanhamento.

Fundos imobiliários – riscos envolvidos

Com cuidado, o fundo de investimento imobiliário pode ser uma excelente opção de aplicação a médio prazo. Possui boa liquidez e consegue rendimentos que muitas vezes superam a maioria das aplicações de renda fixa comuns. Ainda assim, é bom que você esteja a par de todos os riscos envolvidos neles:

  • O FII enfrenta o risco de inadimplência. Como ele se baseia na renda proveniente do aluguel de imóveis, quando inquilinos não pagam suas dívidas isso pode influenciar o valor das quotas.
  • A vacância é um risco, especialmente em fundos que lidem com imóveis maiores. Alguns deles podem passar muito tempo sem ocupação, e por conseguinte sem gerar renda.
  • O mercado evoluiu muito e rápido, mas alguns fundos específicos podem ter alguns problemas de liquidez. Nesse caso, será preciso engolir algum deságio na hora de vender suas quotas.
  • O valor de mercado dos imóveis afeta diretamente aluguéis e rendas, e também o valor das quotas.

Fundos imobiliários – como ocorre a tributação?

Muitas pessoas têm medo de investir em novas opções por conta dos impostos envolvidos. Claro, há incidência tributária quando aplicamos em fundos imobiliários, mas com um detalhe que beneficia o investidor. Qual?

Bem, como vimos, esses fundos investem seu capital em imóveis de diversos tipos e geram renda para seus quotistas através dos aluguéis pagos nesses imóveis, da compra e venda dos mesmos e também da compra e venda de títulos imobiliários que possam fazer parte de seu portfólio. O imposto de renda, contudo, incide apenas sobre seus lucros na hora de vender as quotas – não sobre os rendimentos.

Em um exemplo prático: suponhamos que você tenha comprado um total de R$ 80 mil em quotas de um fundo imobiliário que aplique seu capital majoritariamente em galpões para transportadoras. Esses galpões geralmente rendem bons valores de aluguel. Suponha então que, ao longo de um ano, você recebeu R$ 5.000,00 de renda de suas quotas, proveniente de aluguéis.

Esses R$ 5.000,00 são isentos de imposto de renda. Contudo, se ao final de um ano você vender suas cotas por R$ 100 mil, obtendo um lucro de R$ 20.000,00, irá dever um IR de 20% sobre o ganho de capital, ou seja, pagará R$ 4.000,00 de imposto de renda sobre a aplicação, no todo.

Lembrando que essa regra vale apenas para pessoas físicas. No caso de pessoas jurídicas, qualquer ganho – de capital ou proveniente da renda de aluguéis e compra e venda – sempre é tributado sob a alíquota de 20%. Isso ocorre porque empresas possuem um interesse óbvio não apenas na aplicação em si, mas também no próprio ativo imobilizado.

Fundo imobiliário – escolhendo os melhores

Há centenas de fundos imobiliários sendo negociados a todo momento no mercado. A questão não envolve apenas a decisão de investir ou não nessa opção, mas sim em como escolher o lugar certo para colocar seu dinheiro. Avaliar nunca é demais em qualquer investimento, e devemos investigar tudo a fundo, porém algumas dicas podem ajudar:

  • Prefira os fundos negociados diretamente na Bolsa, ou que estejam vinculados a instituições conhecidas e de renome.
  • Colha referências a respeito do gestor do fundo no qual pretende aplicar. Isso faz toda a diferença em relação à confiabilidade, mas também no que se refere à administração dos imóveis e aplicações.
  • Há fundos que estão ligados a imóveis ocupados ou alugados por uma única ou poucas empresas. Nesse caso, é melhor investigar não apenas a consistência do fundo, mas também os riscos relacionados ao crédito das empresas inquilinas.
  • Peça relatórios em relação às taxas de ocupação e valores de aluguéis dos imóveis geridos pelo fundo.
  • No caso de fundos que estejam focados em imóveis de uma mesma região ou poucas regiões, analise a fundo o mercado imobiliário nessas áreas antes de aplicar.
  • Imóveis construídos especialmente para determinados locatários, geralmente empresas, apresentam riscos altos caso sejam desocupados posteriormente, abrindo espaço para longos períodos de vacância.
  • No caso de shoppings e imóveis comerciais principalmente, avalie a concorrência local e regional antes de aplicar.
  • E, claro, não invista 100% de seu capital em FIIs – e nem em qualquer outra aplicação financeira. Apenas diversificando e mobilizando seu capital é possível unir os melhores rendimentos a taxas de risco mais mitigadas.

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